长春市城市住宅区物业管理条例
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市市区和各县(市)人民政府所在地城市范围内的住宅区物业管理。
第三条
本条例所称住宅区,是指以住宅为主,并有相应配套共用设施设备的居住区。住宅区的范围由县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门会同有关部门划定。
本条例所称物业,是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备。
本条例所称物业管理,是指业主、
业主委员会或者有关单位,委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动。
本条例所称业主,是指物业的所有权人。
本条例所称使用人,是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业,是指依法成立并接受委托进行专业管理服务的企业。
第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的模式。
住宅区物业管理应当逐步实行招投标制度。
第五条 业主、使用人有依法参加住宅区物业管理的权利,并有合理使用房屋和共用设施设备、维护住宅区公共利益的义务。
第六条 长春市房地产管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责组织实施本条例。
各县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门由市人民政府确定,依照本条例对辖区内的物业管理活动进行监督、检查、指导。
市、县(市)、区人民政府的其他有关部门按照各自职责,协同实施本条例。
第七条 物业管理应当逐步向社会化、专业化方向发展,通过市场竞争,提高管理水平,改善人民生活和社会环境。
第二章 前期物业管理
第八条
新建住宅区必须实行物业管理。物业管理行政主管部门应当参加住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经验收合格的住宅区,不得交付使用。
开发建设单位应当按照规划设计方案进行物业配套建设。
开发建设单位应当将规划设计方案自批准之日起10日内报物业管理行政主管部门备案。
第九条
新建住宅区,在竣工验收合格后到业主委员会成立前,由开发建设单位委托物业管理企业对住宅区进行物业管理,业主委员会成立后,由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物业管理。
第十条 开发建设单位在销售(含预售,下同)房屋时,应当与购房人签定前期物业管理服务协议,并将其作为房屋销售合同的附件。
第十一条
新建住宅区移交物业管理企业时,开发建设单位应当按照本条例第四十四条规定移交物业档案资料,同时应当按照住宅区总建筑面积0.2%的比例,无偿为物业管理企业提供管理用房,不足50平方米的按50平方米提供。
物业管理用房为全体业主共同所有,由物业管理企业出资养护维修。物业管理用房不得改变用途。
第十二条 新建住宅区实行物业管理后,未售(租)出的空置房屋,其业主为开发建设单位,由开发建设单位缴纳物业管理服务费。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十三条 业主的权利:
(一)参加业主大会,享有表决权;
(二)享有业主委员会委员的选举权和被选举权;
(三)依法监督业主委员会的工作;
(四)依法监督物业管理企业的管理服务活动。
业主的义务:
(一)遵守业主公约;
(二)遵守住宅区的物业管理制度;
(三)执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定;
(四)依法交纳物业管理服务费用和维修基金。
第十四条 业主大会由住宅区内全体业主组成。
业主大会由业主委员会负责组织召开。
业主大会每年至少召开一次,特殊情况下,经业主委员会决定,可以临时召开业主大会。
经拥有住宅区物业30%以上投票权数的业主提议,可以召开业主大会,业主委员会应当自接到该项提议之日起20日内就其所提议内容组织召开业主大会;逾期未召开的,提议的业主可以向所在地的物业管理行政主管部门申请,由物业管理行政主管部门责令业主委员会限期组织召开业主大会。
业主大会应当邀请使用人代表列席。
第十五条 业主大会履行下列职责:
(一)选举或者撤换业主委员会委员;
(二)审议业主委员会章程、业主公约和物业管理委托合同;
(三)审议业主委员会的工作报告;
(四)监督业主委员会工作,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(五)决定物业管理的其他重大事项。
第十六条 业主大会,应当有过半数投票权数的业主出席。
业主大会作出的决定,应当经住宅区内过半数投票权数的业主表决通过。
业主投票权数按照业主所拥有物业建筑面积多少计算,建筑面积每1平方米为1票。
第十七条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到70%以上的,应当依照本条例规定召开第一届业主大会。
第一届业主大会由住宅区所在地的县(市)、区物业管理行政主管部门组织召开。
第十八条 实行物业管理的住宅区,应当依法成立业主委员会。
业主委员会经物业管理行政主管部门核准登记,在实施物业管理工作中代表和维护全体业主的合法权益。
业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。
第十九条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会由5-17名委员组成。
业主委员会设主任1人,副主任1-3人,主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。
第二十条 业主委员会每届任期三年,任期届满应当依照本条例规定重新选举。
业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员缺额时,应当依照本条例规定进行补选。
第二十一条 业主委员会履行下列职责:
(一)召集和主持业主大会,并报告工作;
(二)草拟、修订业主公约、业主委员会章程;
(三)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同;
(四)依照法律、法规、规章规定负责维修基金的续筹,监督维修基金的使用和管理;
(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;
(六)听取业主、使用人的意见和建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动;
(七)执行业主大会的有关决议、决定;
(八)履行物业管理委托合同;
(九)监督业主公约和物业管理制度的执行;
(十)业主大会赋予的其他职责。
前款第(二)、(三)、(四)项规定的事项,应当经业主大会批准。
业主委员会不得从事本条例规定以外的其他活动。
第二十二条
业主委员会会议每季度至少召开一次,会议由主任或者受其委托的副主任主持召开,会议应当有过半数委员出席。会议作出的决定须经全体委员过半数通过。
第二十三条 业主公约是业主共同订立的有关规范物业使用、维修和其他行为的守则。业主公约对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
第二十四条 业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布,对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规、规章相抵触。
第四章 物业管理企业
第二十五条 设立物业管理企业应当具备下列条件:
(一)有固定的办公场所;
(二)具有相应的注册资本;
(三)有合法的管理章程;
(四)具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员。
第二十六条
设立物业管理企业,应当到市物业管理行政主管部门进行资质审查和企业资质等级评定,未经资质审查和等级评定的,不得从事物业管理业务。
物业管理企业资质审查和等级评定办法,按照国家和省有关规定执行。
第二十七条 物业管理企业的权利:
(一)依照法律、法规、规章规定和合同的约定,制定物业管理制度;
(二)收取物业管理服务费用;
(三)
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