分行业最优纳税方案选择丛书最优纳税方案选择.pdf

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资源描述
1
房地产开发企业纳税
基础知识准备
1.1房地产开发企业概述
企业,是指从事经济活动、实行独立经济核算的营利性
经济组织。企业从事的经济活动包括社会再生产过程的生
产、流通、分配、消费等各个环节的活动。作为营利性经济
组织,企业以实现利润为目标。
作为实行独立经济核算的营利性经济组织,它必须具备
以下四个条件
在工商行政管理部门办理工商登记;
在银行开设结算账户
建立健全账簿,编制财务会计报表
独立计算盈亏。
房地产开发企业,是指按照城市建设总体规划,对城市
土地和房屋进行综合开发,将完成的土地、房屋及配套设施
出售给其他单位和个人,实行自主经营、自负盈亏的企业。
与其他企业不同的是,房地产开发企业主要通过房地产的开
发投资、房地产的交易来获取利润。房地产开发企业在我国
起步较晚,但随着市场经济的发展,人们生活水平的提高和
对房地产的需求的增长,房地产开发企业日益成为国民经济
发展的重要组成部分和主要产业。
房地产开发企业按照不同的标准,有不同的分类。
以企业从事的主要业务不同,房地产开发企业可以分为
主要从事土地开发的企业、主要从事房地产开发经营的企
业、主要从事城市基础设施、公共配套设施开发的企业以及
进行各种房地产开发业务的综合性房地产开发企业
以企业规模的大小不同,房地产开发企业可以分为大型
房地产开发企业、中型房地产开发企业、小型房地产开发企
业业
以所有制性质为标准,房地产开发企业可以分为全民所
有制房地产开发企业、集体所有制房地产开发企业、外商投
资房地产开发企业和外国房地产开发企业、私营房地产开发
企业、股份制房地产开发企业(包括股份有限公司和有限责
任公司)、合伙制房地产开发企业、联营房地产开发企业等。
集体所有制房地产开发企业,是指生产资料归集体所有、实
行独立经济核算的房地产开发企业;私营房地产开发企业
是指资产归私人所有、雇工在8人以上的实行独立经济核算
的房地产开发企业;股份制房地产开发企业,是指由若干不
同的投资者以资金、物资或其他资产投资入股或认购股票方
式建立起来的,实行独立经济核算的房地产开发企业;合伙
制房地产开发企业,是指由两个或两个以上合伙人订立合伙
协议,共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险,并对企
业债务承担无限连带责任的房地产开发企业;联营房地产开
发企业,是指两个或两个以上的企业、事业单位以资金、物
资、技术或其他财产作为条件,进行联合开发经营活动的房
地产开发企业。
房地产开发企业作为国民经济的基本构成,是主要的纳
税人之ー。不论其所有制性质如何,不论其具体从事的主要
业务不同,也不论其具体投资经营方式如何,房地产开发企
业在其投资经营过程中,都必须就其取得的营业收入缴纳营
业税、城市维护建设税等流转税;就其取得拥有的财产缴纳
契税、房产税等财产税;就其某些行为缴纳土地增值税、域
镇土地使用税、印花税、车船使用税等行为税;就其收益缴
纳企业所得税、个人所得税等。房地产开发企业缴纳的税款
是国家税收收入的主要来源之
1,2房地产开发企业主要税种分析
房地产开发企业在投资经营过程中,主要涉及房地产营
业税、土地增值税、契税、企业所得税、外商投资和外国企
业所得税、个人所得税、房产税、耕地占用税、城镇土地使
用税、印花税等一切与房地产开发经济运行过程有直接关系
的税。
1.2.1营业税
房地产开发企业是营业税的主要纳税人,营业税是其重
要税种。房地产开发企业发生以下业务要致纳营业税:
在我国境内转让土地使用权
在我国境内销售不动产;
在我国境内从事房地产租赁;
在我国境内从事房地产中介服务
营业税的计税依据,是提供应税劳务的营业额、转让无
形资产或销售不动产的销售额。包括企业向对方收取的全部
价款和价外费用。
1.2.2土地增值税
土地增值税,是对转让国有土地使用权、地上建筑物及
其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得
的増值额征收的一种税。房地产开发企业以下行为要缴纳土
地增值税
转让国有土地使用权;
地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转

存量房地产的买卖。
土地增值税实行四级超率累进税率,是对转让房地产取
得的收入额减去国家规定的各项扣除项目金额的余额征税。
允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产
开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其
他扣除项目。增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率
为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目
金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额
100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增
值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
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