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占战略对话
S
战略合作与战术合作
trategic Alliance &Tactic Cooperation
□记者姚妍艳
对话嘉宾
刘洪玉清华大学房地产研究所所长
散投兼博士生导师
李晓东福建联华国际信托投資有限公司总裁
颜语云南昆明星集团总经聖
对话主持
来文俊北京百年建筑文化交流中心查事长
编者按
伴随国家政策的一系列调整,土地、资金等方画的门槛越来越高,开发企业仅
凭单枪匹马已难以操作大型项目,与政府、金融机构及其他相关企业进行战略合作
日益成为开发企业的最佳选择
云南昆明星耀集团在实际操作中如何更好地开展战略合作?如何应对合作中的
管理权问题?清华大学房地产研究所所长刘洪玉散授在战咯合作上有何精彩言论?
福建联华国际信托授资有限公司这样一个特殊的金融机构又如何与其他企业开履战
略与战术方面的合作?
2006年3月11日,由北京百年建筑文化交流中心、清华大学、香港《百年建
筑》杂志主办的06年度第二次战略对话一一战略合作与战术合作,在清华大学紫光
国际交流中心二层宴会斤举行。
战路合作的引发
颜语:通常社会公益性项目都由政
朱文俊:颜总从事房地产工作已有府投资,每年还要花赞上千万元来维
3年,从最初的小规模运作到如今昆明护,而我们则建议此类项目采用民间资
新亚洲体育城项目这个2000多亩的本来投资.让民营企业来承担它的设施
大盘,其中包括上千亩的住宅、大型体用。最终政府采纳了我们的建议.向
育场馆及相关配套设施。在向政府拿项全国公开招投标。
目的阶段,星耀集团从诸多强手中脱颖
我们拥有本地开发商的优势,与政
而出,究竟凭借何种独到之处赢得了该府的思路较为一致,同时能全面成熟地考
项目
虑问题,对项目的后期运营陈述比较全
4/ARCH100?
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明新亚洲体育城鸟刷
面,在战略上又派生出很多新的项目合大连滨海蹄.定位为高品质物业,我们采
作.凭着这几分最终赢得了体育城项目。用了夹层融资的方式。如今的市场。国有
企业虽然容易获得更多的政策照颜和优
洪玉:体育城是典型的公共部惠.但实际还是由金融机构提供资金针
门与私营部门合作的项目。这种模式在对百年城集团获得项目但訣少土地出让金
城市开发尤其是日城市和一些新区的开的现状。我们提出合作我方投入2亿元
发过程中相当普遍我们称为大市场小对方投入5000万元:前期我们相当于优
政府
先股,我方2亿投入中的15亿每年有固
在过去的建设模式中.类似的项目定回报,约占15%-20%,余下5000万
往往统一交由国营企业运作.或者将项作为买际的服份:约两三年后.我方大部
目中公共部分和私营部分用市场运作来分资金撤离、拿到固定回报。而该阶段我
公开,进行土地招拍挂、但派生出很多们已缴完士地出让金,其余资金可以采用
变化和问题,作为政府公共工程项目管向银行申请货款的方式
理的改革.人们开始探讨未来公益性质
通过发行信托计划的方式,我们成
的项目应以何种方式组织建设。现今采功地在社会公众那里募集了这笔资金通
用公共部门和私营部门合作的模式来运过在房地产投资领域里从接间融资转为直
作的项目已很普遍
接融资的方式,使老百姓通过信托桥梁直
接进入房产产业领城,将是今后房地户发
本文復:福建联华国际信托投资有展的大趋势
限公司在中国房地产市场上有非常好的表
现,在与合作方合作的过程当中。有许多战略合作的测算
代表性的合作案例
来文後:颜总的项目给大家开拓了
个思路.因为开发企业和政府所关心
李晓东:在大连我们与大连百年城的回题不同,在战略层面上要与政府合
集团合作了一个商业地产项目.该项目在作肯定会存在矛盾.产生焦点问题.颜
昆明新亚洲体育城H号别
甲国ARCH100./35
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略对话
总在决定操作体育城项目之前。也考虑
当然。项目招标的前提是主动权在乙方”的模式实际存在着很大问题,管理
过政府到底需要什么,对项目进行了充我方手上.合作的原则是一定不能让对上也不顺利
分的测算
方吞吃,也一定不能让对方控股:大家
各出资3亿,最终84%的股份掌握在了
语:我们一直都在思考应以何种
香」本士开发商选择该项田需要我方手上
让双方都能接受的方法来让管理颇畅,或
冒很大风险.为政府建场馆每年需上千万
者暫理权退出、偶然的机会,听说国有企
的运营费用.所以我们提出民营企业与
刘洪王;这种投资和股权的不均衝状业尤其是上市公司,近两年开始接受国资
政府建设场馆存在本质区别,建场馆必须况设计.表面上看古有84%的股份并不均委每年对其进行的审计、审计提出了“主
要有其他的商业配套设施支撑、事实上,衡,但实际上项目营运的前景价值确实可产业应该力保。而其他的产业应压缩”
在取得项目后,我们在规划时充分考虑了古84%,而对方企业也有16%的权益获得
于是.我提出让对方在经营权上退
医院.学校、商业街.温泉体闲村以及办回报,在投资额基础上还赠送了附加价值、出的方案鉴于国有与民营企业工作方式
公室等配套设施.包括选择与云南最著名
的差异导致运行的效益偏低,如此下去对
的云大附中和云南最著名的医院合作。战略合作的管理权
项目运行将造成风险,我方可先退还对方
以最初仪有的3个亿资本来启动几
林文:寻找合作方的过程是激动所投资的3个亿中的2个亿:其次3个亿
十亿的项目,又是一大难题。于是我们寻人心的,而涉及到的警理权的问题同样牵投资我方保底.保证对方收入的回报:再
找其他的融资渠道.把项目的部分股份出动着很多开发商的神经
者股权依然保留.但双方合作的管理权责
让给合作伙伴,我们选择了一家以矿业为
要分明。这是在我方已收回6亿左右资金
主的国营企业将项目整体,销售的良好
语:我们的合作基于找寻合作方的基础上所提出来的条件
前景以及可以获得的回报一一向他们介的需求点.才能实现84:16的般份比例然
经由讨论,对方很快通过了该方案,对
绍其中部分设计工作可以交给该企业的而问题也随之出现,合作双方共同成立一合作方而言.不仅可以响应国资委收回资
建设集团和设计院解决两干多名员工的个公司,合作方派遣的副总经理思路始终金的号召,而且安全获得了丰厚的收益.同
就业问题20个亿的土建可以拿到2个亿是”甲乙方”我作为董事长兼总经理却无时今后运营中的风险也不需承担,建设集
的利润可以让该企业在两年内从二级资实权.使得项目进度变慢。出现的若干问团20个亿的项目继续运作.两千多职工继
质升到一级,进而申报特级,同时能够让題催生了我如何分离管理权的思路
续有保障.以此交换回我方真正的管理权
该企业的房地产企业,设计院建设在集
团短时间内全部进驻昆明
洪王:这种直接和企业合作.“甲战略合作的战术
未文使:对于颜总的投资方投资回
报率问题,李总如何评价?
李晓东:颜总除了是一个很好的房
地产开发商。也是一个很好的投资银行
家.能够充分组织资源然后说服对方.了
解对方的需求,提出吸引力的方案,并在
此过程