房地产测算计算表.xls

单方造价3500 红线内市政费350 不可预见费 175 专业人士费385 管理费385 建安综合费4795建筑面积10196.8 建筑安装总费用48893656 建筑物与土地合计84392469 销售费用6751397.52 投资利息4861006.22 投资利润21098117.3 房地产价值117102990土地价值 建筑面积3336.96 收益面积2836 比例/单价总价备注 一租赁收入6,521,832.24 有效毛收入+押金利息收入 1 潜在毛收入77,245,980.00 2 有效毛收入90%6,521,382.00 90%出租率 3 押金利息收入2.52%450.24 押金一个月租金，一年期存款利率2.52% 二经营费用1,470,218.610 1 税金17.5%1,141,241.85 房地产税12%，两税一费5.5% 2 管理费2.0%130,427.64 3 维修费1.5%175,190.40 4 保险费2.0%23,358.72 三年净收益5,051,613.63 收益年期37 报酬率7% 还原系数12.84268221 评估值64,876,268.55 无风险报酬率3.69% 投资风险补偿2.00% 管理负担补偿0.50% 缺乏流动性补偿2.00% 易于获得融资的好处-0.50% 所得税抵扣的好处-0.50% 报酬率7.19% 47369600 31642892.87.333333 -17,506,668.55 押金一个月租金，一年期存款利率2.52% 估价对象美华世纪大厦CBD国际大厦华声国际大厦 交易价格215002050018,500.00 交易时间9月-065月-061月-066月-06 交易情况正常正常期房预售正常 区域因素 基础设施状况七通七通 七通七通 区域成熟度好好好好 距市中心距离约1km约4km约4km约3km 所属商圈建国门商圈建国门商圈建国门商圈建国门商圈 环境条件较好较好较好较好 物业级别甲级甲级甲级甲级 容积率5.3 设备装修 全部高档装修 公共部分高档 装修，内部毛 坯 公共部分高档装 修，内部毛坯 公共部分高档 装修，内部毛 坯 建成年代1996/8/312005/9/12006/8/12004/12/31 交通便捷度好较好好较好 用途综合综合综合综合 临街状况好较好好较好 办公聚集程度较好较好好好 公共服务措施完善完善完善完善 基础设施配套状况 完善完善完善完善 估价对象案例一案例二案例三 交易价格 交易时间100989898 交易情况10010097100 区域因素 基础设施状况100100100100 区域成熟度100100100100 距市中心距离100969697 所属商圈100100100100 环境条件100100100100 个别因素 物业级别100100100100 设备装修100909090 入住时间100110111109 交通便捷度1009910099 用途100100100100 临街状况1009910099 办公聚集程度10099100100 公共服务措施100100100100 基础设施配套状况 100100100100 案例一案例二案例三 交易价格215002050018500 交易时间100/98100/98100/98 交易情况100/100100/97100/100 区域因素 基础设施状况100/100100/100100/100 区域成熟度100/100100/100100/100 距市中心距离100/96100/96100/97 所属商圈100/100100/100100/100 环境条件100/100100/100100/100 物业级别100/100100/100100/100 设备装修100/90100/90100/90 入住时间100/110100/111100/109 交通便捷度100/99100/100100/99 用途100/100100/100100/100 临街状况100/99100/100100/99 办公聚集程度100/99100/100100/100 公共服务措施100/100100/100100/100 基础设施配套状况 100/100100/100100/100 修正系数1.1071.0971.094 比准价格237902248620241 评评估估单单价价2217322173 评评估估总总价价46480430.38 个别因素 估价对象恒基中心CBD国际大厦旺座中心 交易价格185002050022,000.00 交易时间9月-065月-058月-069月-05 交易情况正常正常正常正常 区域因素 基础设施状况七通七通 七通七通 区域成熟度好好好好 距市中心距离约1km约1km约3km约4km 所属商圈建国门商圈 建国门商圈建国门商圈国贸商圈 环境条件好好较好较好 个别因素 物业级别甲级甲级甲级甲级 容积率5.313.210.18.5 设备装修全部高档装 修 公共部分高档 装修，内部毛 坯 公共部分高档 装修，内部毛 坯 公共部分高档 装修，内部毛 坯 层数 地上19，地 下3地上27，地下3 地上24，地下 5地上27，地下4 建成年代199619922006/8/12003 交通便捷度好好好好 用途办公办公、商业综合办公 临街状况好好好较好 办公聚集程度较好较好好较好 公共服务措施完善完善完善完善 基础设施配套 状况完善完善完善完善 估价对象案例一案例二案例三 交易价格 交易时间100102100102 交易情况100100100100 区域因素 基础设施状况100100100100 区域成熟度100100100100 距市中心距离1001009998 所属商圈100100100101 环境条件100100100100 个别因素 物业级别100100100100 容积率100969798 设备装修100959595 层数100101102102 建成年代10098103102 交通便捷度1001009898 用途100100100100 临街状况1001009898 办公聚集程度100100100101 公共服务措施100999899 基础设施配套 状况 100100100100 案例一案例二案例三 交易价格185002050022000 交易时间1.01100/1001.01 交易情况100/100100/100100/100 区域因素 基础设施状况100/100100/100100/100 区域成熟度100/100100/100100/100 距市中心距离100/100100/99100/98 所属商圈100/100100/100100/101 环境条件100/100100/100100/100 个别因素 物业级别100/100100/100100/100 容积率100/96100/97100/98 设备装修100/95100/95100/95 层数100/101100/102100/102 建成年代100/98100/103100/102 交通便捷度100/100100/98100/98 用途100/100100/100100/100 临街状况100/100100/98100/98 办公聚集程度100/100100/100100/101 公共服务措施100/99100/98100/99 基础设施配套 状况 100/100100/100100/100 修正系数1.1301.1091.076 比准价格209082272523661 评评估估单单价价2243222432 评评估估总总价价47023223.55 个别因素 8.474576 市场比较法模板模板使用说明 因素条件说明表技表 5 1.蓝体字需要手动输入或 修改。因素估价对象实例一实例二实例三 楼面毛地价(出让金) 待估5810542055022.其他自动生成,不要修改。 交易时间 2005.32004.52004.52004.11 交易方式 出让出让出让出让 使用年限 40505050 用途 工业工业工业工业 工业集聚程度 一般一般一般一般 环境条件 一般一般好好 交通便捷度 一般较好较好较好 临路条件一般一般一般一般 有无规划限制一般好较好较好 公共服务设施状况一般一般一般一般 地块外形一般一般好较好 比较因素条件指数表技表 6 因素估价对象实例一实例二实例三 楼面毛地价(出让金)待估140001350012500 房屋类型100100100100 交易日期10010010099 土地级别100100100100 道路通达度100101100101 距市中心距离100100100100 距主干道距离100100102102 公共交通100101101101 基础设施状况100100100100 商服繁华度100102101101 环境优劣度100100100100 外观设计100102101101 楼内配套设施、设备100102100100 结构100100100100 装修状况100100102101 比较因素修正系数表技表 7 因素实例一实例二实例三 楼面毛地价(出让金)140001350012500 交易时间100/100100/100100/100 交易方式100/100100/100100/99 使用年限100/100100/100100/1001303 用途100/101100/100100/101 工业集聚程度100/100100/100100/100 环境条件100/100100/102100/102 交通便捷度100/101100/101100/101 临路条件100/100100/100100/100 有无规划限制100/102100/101100/101 公共服务设施状况100/100100/100100/100 地块外形100/102100/101100/101 100/102100/100100/100 100/100100/100100/100 100/100100/102100/101 比准楼面毛地价（元/m2）12933125941177812289 估价对象楼面毛地价（元/ m2）12435 12132.76#REF! 12132.8812395.62 24528.49924 12264.24962 12182.525 12003.7712264.25 1110 1400 1025 5659344 14825.6 381.7278221 128213713956 1318.667 模板使用说明 1.蓝体字需要手动输入或 修改。 2.其他自动生成,不要修改。 #REF! #REF! #REF! #REF! 假设开发法评估 出让金270 建筑面积28155 开发周期2 销售单价9000 单单价价/ /基基数数数数量量/ /比比例例总总价价备备注注 一房产价值 1 楼价900028155253395000 2 销售费用2533950005.0%12669750 3 销售税费2533950005.5%13936725 4 建成后可实现价值226788525 二建设成本 1 建筑安装工程费16002815545048000 2 红线内市政费4504800015%6757200 3 专业人士费518052005%2590260 4 不可预见费518052005%2590260 5 管理费543954605%2719773 6 需投入的建设成本59705493 三投资利息0 投资利息597054936.3%3761446.059 四建设利润 建设利润5970549325%14926373.25 开发余值148395212.7 熟地价格111022834.4 开发余值/（1+利率*年限+利润率） 熟地楼面价281553943.27 划拨地楼面价3673.27 划拨地价总价103420984.4 基准地价模板（商业、综合、居住用地） 1、宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算 适用的基准地价（楼面熟地价）