谈谈房产的经济特征与社会特征.pdf

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谈 谈房产的经济 特 征与社会 特征 东北财经大学副教授周宇董藩 房产是房屋在经济关系和法律关系房面的体现如果说房屋仅仅反映物质属性和形态 , 房 产则除了要体现出这种物理性质 , 更重要的是强调房屋这类商品的价值形态和权利关系 因 此 , 在生活资料方面 , 房产属于财产范畴 在生产经营资料方面 , 房产属于资产范畴 。 这样看来 , 房产是实体 、 价值和权利三者的结合首先 , 房产是实体和权利的结合 , 即房产 既包含房屋等可见的 、 有形的实体又包含依附于房屋等实体中的各种权利 , 如占有权 、 使用 权 、 出售权 、 出租权 、抵押权、收 益权等 其次 , 房产还体现着相应的价值关系 。从静态 上看 , 房产 是人类劳动的凝结 , 是财富的体现 。从动态 上看 , 房产又具有增值性 , 一方面土地的稀缺性可能 会引起房屋的升值 , 另一方面当房屋被当作一种资本进行生产或经营时 , 会带来新的价值 。 鉴于此 , 笔者认为 , 研究房产的特征时 , 仅仅研究房产的固 定性 , 单件性和耐久性这些物理 属性 , 这是远远不够的既然房产是实体价值和权利的结合 , 除了从物理角度研究房产的特征 外 , 还应从经济和社会两个角度来探讨房产的特征 一 、 房产的经济特征 从已经发表的论著看 , 对房产经济特征的描述是较复杂的 , 也是有争议的 笔者通过研究 发现 , 以下几方面的特征值得一述 。 房产价值具有复合性 一般商品的价值 , 除了由剩余劳动转化而来的!外 , # 部分是由生 产该商品所消耗 的人工费 、管 理费 、 材料费 、 固定资产折旧费等因素组成的 。 而房产作为商品 , 其价值除了利润 ! 和建造房屋而消耗和支出的建筑及设备安装工程费用含人工费 、 材料费 、 施工机械使用 费 、 施工管理费等% 、 设备及工具 、 器具购置费用 以及勘察设计费 、 施工机构迁移费等其它费用 项目外 , 还包括并非转化和凝固到房屋商品中但却要借助房屋价值表现出来的土地的价值&包 括土地征用费 、土地 使用权出让金 、 青苗补偿费等% 。 因此 , 房产的价值也就具有了复合性 , 既包 括建造房屋的人工 、 材料 、 固定资产消耗 , 也包括土地使用代价 。 房产建设周期长 、 投资大 一般工业产品从消耗原材料 、 燃料 、 动力以及劳动到生产出产 品 , 可以在几天 、几个 小时乃 至几分钟之内完成 , 而房产开发建设的周期比一般商品要长 得多 , 动辄就是半年 , 有时会更长 , 一些重要建筑甚至要花费数年 。 同时房产开发建设需要巨额投资 , 一栋几千 至上万平方米的楼 房 , 仅建筑安装工程造价就高达几十万元甚至几百万元 , 几千万元的也屡见不鲜 。 ( 房产投资的流动性较差 投资的流动性是指在必要 的时候 , 投资可以迅速地 兑换成现金的能力 。 房产投资的流动性 相对较差 , 造成这种状况的原因有四 ) 其一 , 房产建造有 相当大的比例是出于生 产或经营自用 目的 , 这样该笔投资只能通过折旧的方式逐渐回收其二 , 当房产被 当作商品进行买卖时 , 由于 多种原因 , 该房产可能 想卖而 卖不掉 , 或 由于卖掉后损失太大而 不愿卖 , 这 样房产滞留在 投资 一 一 者手中 , 投资就沉淀于该房产上其三 , 当房产被当作资产进行经营时 , 其投资只能通过租金的 形式逐渐回收其四 , 当房产处于居住 自用和 办公自用时 , 一般不涉及投资回收 问题 , 该笔价值 逐渐被使用者消耗掉 。 + 房产具有保值和增值性 房产是相对稀缺的 , 而随着社会的发展 、 人口的增加和经济的繁荣 , 对房产 的需求却日益 增长 , 房产的长期供不应求导致房产价格总的趋势是不断上涨的 , 而且其上涨幅度通常大于或 等于 一般物价上涨幅度 。 因而 , 在一般情况下 , 拥有房产不仅能够有效地保值 , 而且能够获得增 值 。 从这一角度来说 , 房产具有资本品和 消费品 的双重属性 , 在其使用过程中能有效避免通货 膨胀的影响 , 甚至使所有者获得增值收益 。 二 、 房产的社会特征 房产的社会特征是指房产在法律 、 制度 、 风俗习惯等方面表现出来的特征 。 房产在生产经营过程中涉及到复杂的法律关系 房产在生产 、 经营 、 管理 、 服务过程中涉及多个领域 , 牵扯到众多部 门 , 因而需要专门的法 律如城市房地产管理法 、 城市私有房屋管理条例等对房产投资 、开 发 、 管理 、 交易 、 使用等 环节的程序 、 手续 、 权利义 务关系做出专门的规定 , 以保护各方当事人的权利 。 除这些房地产专 门法规外 , 与房产有关的法律至少还包括民法 、 经济合同法 、 继承法 、 婚姻法 、 税法 、 中外合资经营企业法等 可以说关于房产应该形成并且已经基本形成了一个庞大的法律体 系 , 单纯运用某一种或几种法律已无法解决有关房产的纠纷 。 这种情况是其它商品难以与之相 比的 。 房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响 由于住房作为商品价值巨大 , 完全按照市场价格来出售或出租 , 许多家庭难以承受 , 因此 许多国家和地区房产的出售或出租往往深受福利制度和社会保障制度的影响 。 在美 国 , 官方要 考虑对贫困的人 “提供一些能维持一家 生活基本项目 , 包括足够的房租 , 保证他们不致于 被赶走 ”。 美 国学者奥纳提的研究表明 , 在美国一个四口之家 ,. 年与 ,. / 年相比 , 住房补贴 翻了一番 。 而美国学者鲍登的调查表明 , , /. 年联邦政府的住房补贴已达 ( 亿美元之巨在 香港 , 政府规定 , 凡薪级点在( /薪级点以上的高级公务员可以申请房屋津贴 , 对公务员自己购 房实行资助政策 , 政府还兴建了大批 “廉租 公屋 ”向低 收入家庭提供住房 在我国从解放后至 今 , 可以说住房一直是最大的福利待遇 , 即使实行房改 , 也不得不考虑福利因素 ( 房产消费反映出较强的社会风俗和生活 习惯 房产这种商品的消费除受一般的商品消费偏好影响外 , 还在很大程度上受到 民族风俗 、宗 教意识 、 风水 、 生活 习惯等因素的影响 。我 国的住房与欧洲住房在建筑风格上迥异 , 在使用面积 和房间布置上也相去甚远 。 宗教信仰不同的地区住房也常出现很大的区别 。 著名作家林语堂 在建筑一文中对包括住宅在内的中西建筑作过比较 , 他指出 )“ 中国建筑主要倾向是寻 求与自然的和谐 不仅如此 , 中国建筑还辅以象征的意象中国建筑引进了泛神论的因 素 , 迫使人们考虑房子周围的风水中国建筑的基本精神是和平和知足 , 其最好的体现是私 人的住宅与庭院建筑 。 这种精神不象哥特式建筑的尖顶那 样直指苍天 , 而是环抱大地 , 自得其 乐 。 哥特式大教堂暗示着精神的崇高 , 而中国的庙字宫殿则 暗示着精神的安详与宁静 ”。 著名 作家梁实秋在台北家居一 文中对日式房屋 和台北 一般住房都作了描述 , 从中不难看出风格 上的差异 。 &本文主审 ) 黄汉江教授% 一一
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