策划大全.doc

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资源描述
住宅设计的八大新趋势
随着住宅消费市场化进程的加快,无论是住宅楼的外观设计还是内部格局,都呈现出新的设计趋势。
1:外立面日趋简洁
外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号,取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件。窗的开面愈见增大,而大且低的窗台设计,则拉近了人与自然的距离;全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台,充满了时代气息。一些新盘注重想象空间的再创造:圆弧、镂空、转角、嫁接等手法的应用,使艺术与生活紧密结合。
2:室内布局注重实用
室内布局也以房型方正、舒适、私密为前提。储藏室、步入式更衣室被普遍引进普通住宅;有的住宅已开始向立体分割方向发展,利用空间设计的不同高差分隔出不同的功能区域,大大提高了空间的利用率。如上海虹桥路上的嘉利豪园的复式房型,可同时享有一个2.4米高的夹层,即买二层得三层,夹层可用作工作室、视听室等。客厅的挑高为4.8米,有空中别墅的感觉,既豪华又实惠。而上海虹桥城市花园的顶层复式房型,在层高2.5—3.0米阁楼上开设威卢克斯天窗,既保证通风、采光,又能增添浪漫的气氛,让居住者有一个想象和发挥的空间。
3:横厅设计开始替代直厅
以往一般的住宅楼多为南北直厅布置。现在开始出现客厅和餐厅或书房均在南面的横厅设计,甚至出现了诸如上海春天花园8.4米宽的大面积落地玻璃窗,日照、通风空前良好、视觉感受非比寻常。
4:绿化率开始具体化
前几年楼盘比拼的是绿化率,它是个数字概念,好像是越大越好,结果出现空洞无物的大草坪。实际上,这只能称之为绿地率,没有美化环境。现在一些小区开始注重园区的树木栽培,并结合整体园林景观设计,绿化区域更加具体,环境质量明显提升。
5:准一梯一户
清静、私密的一梯一户是居住者所向往的。如今设计已开始尽量向此目标靠拢。上海莱茵半岛的开发商在一梯二户的小高层中安装东、西两边都能开门的电梯,形成一梯一户的感觉;东方名园也有类似的设计,它是通过电梯东、西向的安置及电梯厅的分割,造成准一梯一户的形式。
6:电梯大堂宾馆化
楼宇入口的电梯厅设计开始向酒店大堂靠拢,除了艺术挂画、吊灯、壁灯,还专设洽谈、休息区,让住户拥有酒店式的享受。
7:共享空间逐渐增多
现阶段的住宅区在拥有集中绿化、园林、庭院、会所、架空层外,开始出现空中庭院,即每四层设置一个共享空间。在开敞的空间内,植物、花卉相得益彰,园林灯、休闲椅点缀其间,使居住在高层里的住户不出楼门即可直接感受室外的自然景观和邻里相亲的人情味。
8:主题景观代替普通园林
如奥林匹克花园是将体育产业与房地产业有机嫁接的良好典范,其小区中的园林设计别具一格,雕塑、景观、绿化布局等处处体现运动主题,具有较强的示范效应。
对楼盘进行全面分析研究,概括为四个方面的卖点构成:
1) 地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势,这是楼盘消费者最关心的物业指标。
房地产全程策划营销案
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:
1、项目投资策划营销;
2、项目规划设计策划营销;
3、项目质量工期策划营销;
4、项目形象策划营销;
5、项目营销推广策划;
6、项目顾问、销售、代理的策划营销;
7、项目服务策划营销;
8、项目二次策划营销;
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图.土地规划使用性质 .七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物 .绿化景观 自然景观. 历史人文景观 环境污染状况
3、地块交通条件调查
地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况
地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
购物场所. 文化教育 医疗卫生. 金融服务 .邮政服务 娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施
周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
国内生产总值:
第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量
房地产所占比例及数量. 房地产开发景气指数
国家宏观金融政策:货币政策 利率 房地产按揭政策
固定资产投资总额:全国及项目所在地 其中房地产开发比重
社会消费品零售总额:居民消费价格指数 商品住宅价格指数
中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
项目所在地的居民住宅形态及比重
政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT(深层次)分析
1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
类比竞争楼盘基本资料 .项目户型结构详析 项目规划设计及销售资料 .综合评判
2、项目定位
市场定位:区域定位 主力客户群定位 功能定位. 建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法):
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
类比可实现价值决定因素:类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异 社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划 F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素B 政策因素
2、项目可实现价值分析
类比楼盘分析与评价 .项目价值类比分析:
价值提升和实现要素对比分析 项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法
有效需求成本
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