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全球经济金融问题研究
2008年第8期(总第9期)
中国银行国际金融研究
2008.10.30
中国房地产市场走势分析
208年以来,我国宏观经济运行内、外环境变化明显
美国次贷危机严重,国际金融市场周期性风险逐步显现;国
内通胀加剧,政策调控不断加强,资产价格包括房地产价格
波动显著增大,银行相关资产风险有所增加。因此,如何正
确看待市场现阶段发展特征,准确把握市场长期走向脉搏,
并理性采取有效应对措施,对我国房地产市场健康发展,以
及银行体系稳健运行具有重要意义
通过研究我国城市化进程、人口红利、宏观环境变化、
房产供需,以及对比国外历史情况,我们认为,在维持当前
政策环境基本不变条件下:(一)短期内我国房地产市场将
进入阶段性和结构性调整阶段,房产供过于求,房价下跌压
力较大。投资性购房比重高的城市房价波动更加明显。(二
中期由于短期阶段性调整和从紧政策调控造成的房地产开
发投入不足、市场供应萎缩、需求恢复并增加将形成新一轮
房价上涨。(三)长期来看,由于城市化进程趋缓和人口结
构的变化,房产需求逐步上升趋势将在2016-2020年之间某
个时间点发生逆转。
城市化进程与人口结构
房地产和中国经济联系紧密,中国目前的商品房需求增长
背后有两大支柱在推动,一是城市化进程,二是人口结构变化
(一)中国城市化进程状况
城市化率快速提升过程是人ロ对城市住宅需求集中释
放的过程。过去10年,我国城市化率从33.35%提升到44.9%,
2亿人口从农村进入城市,为住宅市场带来旺盛需求。
与其他国家城市化进程不同,我国城市化在呈现数量城
市化特点基础上,更加表现为结构极端城市化。不仅是农业
人口变为城市人口,小城市人口变成大城市人口,更是西部
人口变成东部人ロ,内地人ロ变成沿海人ロ,落后地区人ロ
变成发达地区人口。城市人口在乡镇、小城市、中等城市
大城市和特大城市之间梯次向上迁移,发展速度非常快,大
中城市、沿海城市、发达城市面临前所未有的人ロ压力。从经
济欠发达城市向经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁
移所带来的人口流动,将继续成为房地产价格坚挺的强大支撑。
我们预计这一过程将持续到2020年,届时我国城市化
水平将达到55%-60%,城市化率年増幅将维持在1%-1.2%左
右,但与2004年以前相比,城市化进程有所放缓
图1.我国城市化发展进程
6.00%
60%
城市化率(左轴)ーー变动百分比(右轴)
5.00
30%16%27%27%289839903%95%568%389%9%9192194%5%
50%
4.00%
3.00%
2.00%
20%
1.00%
0.00%
四88S8SSS
(二)中国人口结构的变化
数据显示,我国从1965年开始进入人口红利阶段,当
前我们处于人口红利的后期,2010年抚养率和储蓄人口比例
都将出现转折性变化,人口红利将逐渐转为人口负债。具体
看我国的人口结构,70年代后的计划生育政策使得我国红利
阶段人口负担明显减轻;但也使得我们未来将面临年轻人ロ
缺失的问题,也即老龄化压力将越来越大。2001年以来39
岁以下的人ロ比例持续下降,而40岁以上人口比例则持续
上升,预计在2010年后将加速上升。
图2.我国人口结构的变动
20%
09岁
18%
10-19岁
-20-29岁
-30-39岁
-6069岁
-70岁以上
2001年2002年2003年2004年2005年2006年
同样由于计划生育政策,我国人口年龄结构非自然改
变,最具有生产力和购买力的35-54岁之间黄金劳动力人ロ
的比例在2000年-2030年之间出现较大变动。劳动人ロ比
例在2010-2015年之间达到峰值,其后逐步下降
图3.我国黄金劳动力人ロ比例变动
ロ35-54岁人群占送人ロ比重要儿潮诞生的
代进入老年
裂儿溯诞生
的一代进入
黄金时代
8
3强当感S縲?8?属
中国人口结构目前存在一个重大隐患就是因计划生育
导致的人口断层现象。1950年到1978年间,我国平均人口出
生率每年达到31.4%,之后人口就进入缓慢增长期。1979年
到200年之间,平均人ロ出生率每年只有18.81%,比28
年前下降40%左右,到2005年我国人口自然增长率只有5.9
0,远低于世界平均水平1.9%。
图4.中国人口自然增长率
世界平均水平119%
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9
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根据人口统计学的观点,首次置业的年龄主要集中在25
至39岁之间。这一年龄段人口増长较快的国家,其房地产
投资和消费都处在相对旺盛的阶段。但近年我国25-39岁人
ロ占比持续下降,老年化问题日益严重,这部分购房群体绝
对数量的下降将直接影响住宅的真实需求
日本的经历印证了人口结构对于资产价格的影响。人口红
利阶段,伴随主要储蓄者比率上升,资产价格攀升。而当人口
红利彻底衰竭,主要储蓄者比率开始下降时,资产泡沫立即破