地产结算量价齐升投资物业协同助力.pdf

请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 证券研究报告 / 公司动态报告 地产结算量价齐升，投资物业协同助力地产结算量价齐升，投资物业协同助力 结算结算提升业绩靓眼提升业绩靓眼，商业地产发展稳健商业地产发展稳健。2019 年上半年公司实现营收 182.71 亿元，同比增长 102.96%，营收高增主要由期内地产结算规模 提升贡献，归母净利润 19.32 亿元，同比增长 41.97%。利润率方面， 期内实现毛利率和归母净利率分别为 49.5%和 10.6%，分别同比提升 1.0pct 和下降 4.5pct， 净利率下滑以及利润增速低于营收增速的主要原 因是去年同期处臵 W 酒店导致的投资收益高基数而期内录得负收益， 同时高价项目结算提升导致土增税增加进一步摊薄了利润。期内公司 实现投资物业营收 26.64 亿元，同比增长 26.9%，主要由期内新开业 2 个大悦城项目以及平均租金上涨贡献，商业地产元素的注入为公司提 供了新的利润增长点。 把握市场窗口销售实现高增， 土地投资把握市场窗口销售实现高增， 土地投资审慎保证审慎保证盈利盈利水平水平。 销售方面， 上半年公司紧抓核心城市市场窗口期加速回款，期内实现销售额 253.98 亿元，同比增长 62.86%，实现销售面积 112.05 万方，同比增 长 115.77%。 拿地方面， 公司上半年新获取 9 幅地块， 新增土储 103.38 万方，对应拿地金额 62 亿，拿地金额/销售金额为 24%，投资力度有 所下降。拿地均价/销售均价为 27%，保障了未来结算的利润率水平， 公司依托“大悦城”品牌获取低价成规模优质土地的优势逐步显现。 创新融资渠道，杠杆指标改善。创新融资渠道，杠杆指标改善。杠杆率方面，公司净负债率水平由 18 年底的 171.2%下行至 118.2%，相较去年同期下降 65.1pct，改善明显。 现金短债比为 147%，相较去年同期提升 69pct，短期偿债无虞。 给予公司买入评级，给予公司买入评级，预计 2019、20、21 年 EPS 分别为 0.63、0.79、 0.95 元，对应的 PE 分别为 10.1、8.1、6.7 倍。 风险提示：风险提示：一二线城市调控继续加码、融资环境持续收紧、新拓展的 自持项目租金上涨不及预期。 财务摘要（百万元）财务摘要（百万元） 2017A 2018A 2019E 2020E 2021E 营业收入营业收入 14,042 14,120 31,247 39,246 48,429 (+/-)% -22.10% 0.55% 121.30% 25.60% 23.40% 归属母公司归属母公司净利润净利润 945 1,389 2,491 3,103 3,747 (+/-)% 31.27% 46.91% 79.36% 24.58% 20.76% 每股收益（元）每股收益（元） 0.24 0.35 0.63 0.79 0.95 市盈率市盈率 26.58 18.09 10.09 8.10 6.71 市净率市净率 3.79 3.20 2.15 1.82 1.53 净资产收益率净资产收益率(%) 14.26% 17.67% 21.33% 22.46% 22.85% 股息收益率股息收益率(%) 0.86% 1.72% 3.08% 3.84% 4.64% 总股本总股本 (百万股百万股) 1,814 1,814 3,926 3,926 3,926 买入买入 上次评级： 买入 股票数据 2019/9/2 6 个月目标价（元） 8.75 收盘价（元） 6.40 12 个月股价区间 （元） 4.587.54 总市值（百万元） 25,126 总股本（百万股） 3,926 A股（百万股） 3,926 B股/H股（百万股） 0/0 日均成交量 （百万股） 15 历史收益率曲线 -18% -8% 2% 12% 22% 2018/92018/122019/32019/6 大悦城沪深300 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -8% 4% 18% 相对收益 -11% -2% 3% 相关报告 【东北地产】绿地控股（600606.SH）中报 点评报告：销售稳增回款顺畅，盈利质量再 上台阶-20190829 金地集团（600383） ：结转提速，全年业绩 值得期待-20190828 中南建设（000961） ：销售规模更进一步， 债务结构有所改善-20190827 证券分析师：张云凯证券分析师：张云凯 执业证书编号：S0550519080009 研究助理：沈路遥研究助理：沈路遥 执业证书编号：S0550118070032 联系人：吴胤翔联系人：吴胤翔 执业证书编号：S0550119080063 021-20363213 大悦城大悦城（000031） 房地产开发房地产开发/房地产房地产 发布时间：发布时间：2019-09-04 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 2 / 4 大悦城大悦城/ /公司动态报告公司动态报告 附表：附表：财务报表预测摘要及指标财务报表预测摘要及指标 资产负债表（百万元）资产负债表（百万元） 2018A 2019E 2020E 2021E 现金流量表（百万元）现金流量表（百万元） 2018A 2019E 2020E 2021E 货币资金 12,001 19,170 29,538 41,066 净利润净利润 2,004 4,030 4,919 5,883 交易性金融资产 0 0 0 0 资产减值准备 231 220 215 213 应收款项 250 414 550 676 折旧及摊销 194 0 0 0 存货 42,835 68,765 77,016 86,258 公允价值变动损失 0 8 0 0 其他流动资产 25,627 37,279 49,921 61,323 财务费用 1,084 1,941 2,751 3,028 流动资产合计流动资产合计 80,713 125,628 157,026 189,324 投资损失 -708 -200 -150 -160 可供出售金融资产 111 245 270 283 运营资本变动 -4,440 -2,611 2,821 2,499 长期投资净额 4,415 10,154 11,170 12,287 其他 -230 77 -1 -1 固定资产 549 4,436 4,436 4,436 经营活动经营活动净净现金流现金流量量 -1,864 3,466 10,556 11,463 无形资产 53 1,883 2,798 3,865 投资活动投资活动净净现金流现金流量量 -2,448 -46,651 -2,971 -3,242 商誉 134 318 318 318 融资活动融资活动净净现金流现金流量量 6,128 50,354 2,784 3,307 非非流动资产合计流动资产合计 10,459 58,069 61,191 64,593 企业自由现金流企业自由现金流 12,113 509 2,659 3,864 资产总计资产总计 91,172 183,697 218,217 253,917 短期借款 2,525 4,625 5,125 6,125 财务与估值指标财务与估值指标 2018A 2019E 2020E 2021E 应付款项 6,558 10,335 13,925 17,612 每股指标每股指标 预收款项 22,362 42,928 56,532 69,842 每股收益（元） 0.35 0.63 0.79 0.95 一年内到期的非流动负债 3,748 18,172 18,172 18,172 每股净资产（元） 2.00 2.97 3.52 4.18 流动负债合计流动负债合计 45,280 97,159 121,725 146,208 每股经营性现金流量（元） -0.47 0.88 2.69 2.92 长期借款 23,405 49,150 54,150 59,150 成长性指标成长性指标 其他长期负债 8,728 18,273 19,273 20,773 营业收入增长率 0.55% 121.30% 25.60% 23.40% 长期负债合计长期负债合计 32,132 67,424 73,424 79,924 净利润增长率 46.91% 79.36% 24.58% 20.76% 负债合计负债合计 77,412 164,583 195,149 226,131 盈利能力指标盈利能力指标 归属于母公司股东权益合计 7,861 11,676 13,814 16,396 毛利率 42.51% 42.17% 42.08% 40.77% 少数股东权益 5,899 7,438 9,254 11,390 净利润率 9.84% 7.97% 7.91% 7.74% 负债和股东权益总计负债和股东权益总计 91,172 183,697 218,217 253,917 运营效率指标运营效率指标 应收账款周转率（次） 5.55 4.84 5.12 5.10 利润表（百万元）利润表（百万元） 2018A 2019E 2020E 2021E 存货周转率（次） 1741.55 1389.00 1496.30 1501.41 营业收入营业收入 14,120 31,247 39,246 48,429 偿债能力指标偿债能力指标 营业成本 8,118 18,070 22,731 28,685 资产负债率 84.91% 89.59% 89.43% 89.06% 营业税金及附加 1,486 3,256 3,988 4,992 流动比率 1.78 1.29 1.29 1.29 资产减值损失 231 220 215 213 速动比率 0.83 0.58 0.65 0.70 销售费用 515 1,121 1,428 1,755 费用率指标费用率指标 管理费用 613 1,147 1,504 1,871 销售费用率 3.65% 3.59% 3.64% 3.62% 财务费用 1,017 1,799 2,506 2,641 管理费用率 4.34% 3.67% 3.83% 3.86% 公允价值变动净收益 0 -8 0 0 财务费用率 7.20% 5.76% 6.39% 5.45% 投资净收益 708 200 150 160 分红指标分红指标 营业利润营业利润 2,859 5,826 7,023 8,433 分红比例 31.10% 31.10% 31.10% 31.10% 营业外收支净额 -1 0 0 0 股息收益率 1.72% 3.08% 3.84% 4.64% 利润总额利润总额 2,857 5,826 7,023 8,433 估值指标估值指标 所得税 853 1,796 2,104 2,549 P/E（倍） 18.09 10.09 8.10 6.71 净利润 2,004 4,030 4,919 5,883 P/B（倍） 3.20 2.15 1.82 1.53 归属于母公司净归属于母公司净利润利润 1,389 2,491 3,103 3,747 P/S（倍） 0.82 0.80 0.64 0.52 少数股东损益 616 1,539 1,816 2,136 净资产收益率 17.67% 21.33% 22.46% 22.85% 资料来源：东北证券 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 3 / 4 大悦城大悦城/ /公司动态报告公司动态报告 分析师简介：分析师简介： 张云凯，美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，三年半信托公司一线业务从业经验，2017年加入东北证券研究咨询分公司， 现任房地产组组长。 沈路遥，同济大学土木工程专业学士、硕士，一年房地产开发行业从业经验，2018年加入东北证券证券研究咨询公司。 吴胤翔，同济大学土木工程专业硕士， 2019年加入东北证券证券研究咨询公司。 重要重要声明声明 本报告由东北证券股份有限公司（以下称“本公司”）制作并仅向本公司客户发布，本公司不会因任何机构或个人接收到本