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深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定-2018版.pdf

目 录 第一章 总则 - 1 -第一章 总则 - 1 -1.1 目的依据 - 1 -1.2 适用范围 - 1 -1.3 编制任务 - 1 -1.4 编制原则 - 2 -1.5 成果构成 - 2 -1.6 编制深度与编制单位 - 3 -第二章 技术文件 - 4 -第二章 技术文件 - 4 -2.1 规划研究报告的内容 - 4 -2.2 专项/专题研究的内容 - 9 -2.3 技术图纸的内容 - 16 -2.4 技术文件的形式 - 21 -第三章 管理文件 - 22 -第三章 管理文件 - 22 -3.1 文本的内容 - 22 -3.2 附图的内容 - 22 -3.3 规划批准文件的内容 - 23 -3.4 管理文件的形式 - 23 -第四章 附则 - 24 -第四章 附则 - 24 -附录 1:深圳市城市更新单元规划成果体系框图 - 25 -附录 2:各成果阶段文件形式要求 - 26 -附录 3:规划编制要点一览表 - 27 -附录 4:土地权属核查一览表 - 29 -附录 5:更新单元用地数据一览表 - 29 -附录 6:地块控制指标一览表 - 30 -附录 7:开发建设用地技术经济指标一览表 - 32 - 附录 8:独立占地的公共利益用地技术经济指标一览表 - 32 -附录 9:建筑废弃物计算一览表 - 32 -附录 10:名词解释 - 34 -附录 11:用地整理过程示意图 - 37 -附录 12:文本范本 - 38 -附录 13:附图范例 - 44 -附录 15:附图格式规范要求及范例 - 64 -附录 16:规划公示图纸范例 - 77 -附录 17:规划公告图纸范例 - 79 - - 1 - 第一章第一章 总则总则 1.1 目的依据 为规范编制深圳市拆除重建类城市更新单元规划, 根据 深圳市城市更新办法 、 深圳市城市更新办法实施细则和深圳市相关政策标准、技术规范,制定本规定。 1.2 适用范围 本规定适用于深圳市行政区域内以拆除重建为主的城市更新单元规划的制定。 涉及已批更新单元规划调整与修改的,参照本规定的相关要求,就调整与修改的内容,进行规划研究。 1.3 编制任务 城市更新单元规划的主要任务是:以已生效的城市总体规划、土地利用总体规划、分区(组团)规划、城市更新五年专项规划等法定上层次规划、法定图则、已批城市更新单元计划(以下简称“已批计划” )以及城市更新的法规、政策为依据,结合城市修补、生态修复、海绵城市、绿色低碳等城市发展理念,对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程(含地下综合管廊) 、城市设计、利益平衡等方面作出细化规定,明确更新单元规划强制性内容和引导性内容,明确城市更新单元实施的规划要求,协调各方利益,落实城市更新目标和责任。 更新单元规划强制性内容一般应包含: (1)单元主导功能。 (2) 除产权移交政府的公共配套设施面积以外的单元总建筑面积。 条文说明: 1.3:更新改造适用的相关政策,包括深圳市城市更新办法 (以下简称办法 ) 、深圳市城市更新办法实施细则 (以下简称实施细则 )等相关城市更新政策,深圳市城市规划标准与准则 (以下简称深标 )等技术规范及城市规划主管部门颁布的其他相关规定。 法定图则已批地区(含法定图则已签发和法定图则经法定图则委员会审批通过待签发的地区)可作为规划编制依据。 法定图则正在编制或者已批法定图则正在开展修编,成果尚未经法定图则委员会审批的,可依据经市规划国土委审查同意并公示的法定图则草案或者法定图则修编草案作为规划编制参考依据。 法定图则草案、修编草案未公示或者法定图则未覆盖地区,可根据市政府批准的分区规划作为规划编制参考依据。 已批计划包括已经市政府批准或经市规划国土委备案的城市更新单元计划。 - 2 - (3)住宅及商务公寓建筑面积。 (4)道路系统、控制宽度。 (5)公共绿地用地规模、布局。 (6)公共配套设施规模及重要公共配套设施类型、布局。 (7)文物保护单位、文物保护单位保护范围和建设控制地带、未定级不可移动文物、紫线、历史建筑、历史风貌区、古树名木等保护范围。 (8)城市设计重点地区的城市设计要求等其他内容。 1.4 编制原则 (1)公共利益优先原则。鼓励增加公共用地,优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目,促进完善城市公共空间体系。 (2)面向实施,共享共赢原则。明晰产权,保障权益,充分尊重相关权利人的合法权益,有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。 (3) 传承与活化历史文化片区, 以人为本、 有机更新原则。推进活化文化遗产与历史风貌片区融入城市发展,保护城市肌理和特色风貌,改善人文环境,提高城市发展质量,实现城市有机更新。 (4)节约集约,绿色低碳原则。节约集约利用土地,提升土地承载能力。鼓励节能减排,改善生态环境,促进低碳绿色更新,建设生态文明。 1.5 成果构成 城市更新单元规划属于法定图则层次的成果,成果内容包括:技术文件和管理文件。 条文说明: 1.3(1) :单元主导功能为已批计划确定的更新方向。 当更新方向涉及两项及以上的用地功能时,原则上以分项功能建筑面积比例确定功能排序。当单元内涉及工业区块线内产业用途时,应符合工业区块线的相关规定。 (6) :重要公共配套设施一般包括学校、医院、养老院、综合体育中心、公交首末站、变电站等。 重要公共配套设施布局是指该设施所在更新单元的地块。 (8) :城市设计重点地区包括深标8.2 条中一类城市景观区、城市公园周边、主要山体、 水体景观周边及 深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法 (市政府令第311 号) 第三十六条确定的重点地区、重要节点。 除产权移交政府的公共配套设施面积以外的单元总建筑面积、住宅及商务公寓建筑面积为上限控制,公共配套设施规模、公共绿地用地规模为下限控制。 - 3 - 技术文件包含规划研究报告、专项/专题研究、技术图纸,是关于规划设计情况的技术性研究论证的文字、 图纸、 表格等,是制定管理文件的基础和技术支撑。 管理文件包含文本、附图、规划批准文件。规划批准文件是规划国土主管部门和城市更新主管部门实施城市更新单元规划管理的审批依据。 各成果阶段文件形式要求见附录 2:各成果阶段文件形式要求。 1.6 编制深度与编制单位 城市更新单元规划编制深度参照详细蓝图执行,其中交通影响评价、 市政工程设施专题研究编制深度参照法定图则执行。 城市更新单元规划的编制单位应当具备乙级及以上规划设计资质,并遵守相关法律、法规和规章,执行深圳市城市更新政策、规划、标准,对其编制的更新单元规划负技术责任,并对其质量和准确性负责。 更新单元内涉及文物的,应邀请具备文物保护工程勘察设计丙级及以上资质的单位参与规划编制。 日照分析应当委托具备乙级及以上建筑设计资质的设计单位进行编制,该单位应对其编制的日照分析图的质量和准确性负责。 条文说明: 1.5:更新单元规划的技术文件应参照详细蓝图的研究深度,须包含更新单元涉及内容的完整研究,不作为规划管理的直接依据;管理文件未规定的内容,应当以技术文件作为后续行政许可和建筑方案设计的重要技术参考依据。 规划审查过程中管理文件通过文本和附图体现。 规划审批通过后管理文件通过规划批准文件体现,内容由文本和附图转化而成。 - 4 - 第二章第二章 技术文件技术文件 2.1 规划研究报告的内容 规划研究报告是更新单元规划编制的基础性文件,对城市更新单元现状问题、规划要求进行分析及论证,对需开展专题/专项研究的规划内容阐述其研究结论,具体应包含如下内容: (1)前言。 说明城市更新单元规划编制的背景及主要过程,包括更新项目的改造类型等;以及更新单元规划的委托、编制、公示、审查和审批过程等。 (2)现状概况与分析。 说明更新单元的地理位置, 分析其在区域中的功能、 交通、环境景观等方面的地位和作用。 说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征,分析现状存在的主要问题和发展的潜力;分析规划范围内及周边区域的生态本底和问题。 更新单元位于地形复杂、高差较大或临山片区时,需利用地理分析工具研究其所在地区的高程、 坡度、 坡向等现状地形条件。 进行社区居民规划愿景调查,说明公众意见、规划设想及建议的收集情况,并对公众意见和建议进行总结和分析。 (3)规划依据与原则。 说明编制城市更新单元规划所依据的已生效法定上层次规划、法定图则、已批计划及需参考的相关规划,以及适用的法律、 法规、 规范等。 上述规划应当以图纸结合简要文字的方式,表述规划名称、发布机关、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。 条文说明: 2.1(2) :为提高更新单元规划公众参与度,规划编制单位应在项目前期现状调研时开展相关工作,并在成果中进行表达。 条文说明: 2.1(3) :已生效法定上层次规划包括: 城市总体规划 (其中包含橙线、黄线、紫线、蓝线、绿线) 、土地利用总体规划、分区规划、城市设计、海洋保护与利用规划、基本生态控制线、一级水源保护区、未定级不可移动历史文物保护要求及其他专项规划等。 - 5 - 结合更新单元特点,说明更新单元规划编制所遵循的主要原则。 (4)土地信息核查。 载明更新单元土地信息核查结果,并注明数据来源和获取方式。 当更新单元涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入、外部移交用地时,应当载明对应的土地信息核查结果。 编制土地权属核查一览表 (格式详见附录 4:土地权属核查一览表) 。 (5)更新范围。 依据已生效法定规划、已批计划和土地信息核查结果等,以空间范围控制为手段,明确单元更新权益划分,划定“独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”和“开发建设用地范围” 。 若更新单元涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入、外部移交用地,或者其他公共利益用地需要与更新单元进行规划统筹的,须先行说明用地整理的原因与具体操作方式,还须划定“更新单元范围” 。 涉及土地清退时,应划定“清退用地范围” 。涉及用地腾挪时, 应划定 “腾挪用地范围” 。 涉及零星用地划入时, 应划定 “划入的零星用地范围” 。涉及外部移交用地时,应划定“外部移交用地范围” 。 符合城市更新单元规划审批相关规定的,更新单元规划阶段可优化已批计划“拆除范围” 。 编制更新单元用地数据一览表 (格式详见附录 5:更新单元用地数据一览表) 。 (6)更新目标与更新方式。 根据已生效法定上层次规划、法定图则、已批计划要求,条文说明: 2.1(4) :土地核查,须依照深圳市拆除重建类城市更新土地信息核查及历史用地处置的相关规定执行。 2.1(5) :依据实施细则第十四条及第五十九条,用地腾挪是指针对更新单元范围内、拆除范围外的未建设用地,通过土地位置调换的方式进行等面积腾挪。其中,未建设用地属于国有未出让(包括未完善征转手续用地)的,应在更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究;在拆除范围内用地已落实法定图则及相关专项规划配套责任,并满足自身配套需求的前提下,可用于进一步扩大教育、医疗等独立占地的公共配套设施规模。属于已批未建的,应征得原权利人同意,并保持原土地使用权出让合同约定条件(包括用地功能、开发强度、土地使用年期等)不变。未建设用地涉及闲置处置未完成的,不得进行腾挪。 涉及腾挪的相关用地信息以关于城市更新单元土地信息核查意见的复函为准。 进行腾挪的未建设用地面积应不超出拆除范围用地面积的 30%。 2.1(6) :涉及综合整治等更新方式的,应同时落实相关部门关于片区综合整治、保护、修缮、运营的要求。 - 6 - 从更新单元所在片区的角度出发,结合更新单元发展条件,确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标;涉及产业升级的项目应结合相关产业部门要求落实。 说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式,明确不同更新方式对应的空间范围。 (7)功能控制。 说明地块划分、用地性质、开发强度、功能配比、公共服务设施、市政工程设施(含地下综合管廊) 、海绵城市建设、道路交通系统、地下

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